岡山地方裁判所 昭和４３年（ワ）７２号 判決
原告 安宅木材産業株式会社
右代理人 山崎勲
被告 内田貞夫
〈ほか一名〉
右代理人 楠朝男
主文
被告内田貞夫の、別紙第一目録記載土地に対する昭和四一年一一月七日付訴外八田三郎との間の賃貸借契約に基く賃借権は存在しないことを確認する。
被告柴原喜久義の、同第二目録記載土地に対する前同日付訴外八田茂との間の賃貸借契約に基く賃借権は存在しないことを確認する。
訴訟費用は被告等の負担とする。
事実
一、原告訴訟代理人は主文同旨の判決を求め、請求の原因として
原告は、別紙第一目録記載土地（農地）に対する訴外岡山労働金庫を根抵当権者、訴外八田三郎を根抵当権設定者とする、昭和四一年二月二五日付右両者間の手形貸付証書貸付、手形割引当座貸越契約上の債務に対する同日付根抵当権設定契約に基く元本極度額金一〇、〇〇〇、〇〇〇円とする根抵当権（同二六日受付岡山地方法務局第五八七九号をもって設定登記経由）を、また、同第二目録記載土地（農地）に対する前記訴外金庫を根抵当権者、訴外八田茂を根抵当権設定者とする、同年二月一〇日付右両者間の手形貸付契約、証書貸付契約、手形割引契約及び当座貸越契約上の債務に対する同年四月二八日付根抵当権設定契約に基く元本極度額金五、〇〇〇、〇〇〇円の根抵当権（同年四月三〇日付受付岡山地方法務局第一四一六六号をもって設定登記経由）をそれぞれ同年一二月二六日付取引契約承継に伴い前記訴外金庫より譲受け（同月二七日移転の付記登記経由）、同土地の根抵当権者となった。
前記第一目録記載土地に対しては、原告の申立により、昭和四二年二月一八日岡山地方裁判所（同年（ケ）第九号）において競売開始決定がなされ、同月二〇日その旨の記入登記を経、同第二目録記載土地に対しては訴外岡山県信用保証協会の申立により同年一月一九日同裁判所（同年（ケ）第一号）において競売開始決定がなされ、同月二〇日その旨の記入登記を経た。
ところで、右第一目録記載土地に対しては、その所有者である訴外八田三郎と被告内田貞夫との間に前記根抵当権設定登記後の昭和四一年一一月七日付にて期間一ヶ年とする賃貸借契約がなされ、同第二目録記載土地に対しては、その所有者である訴外八田茂と被告柴原喜久義間に右同日付にて同様期間一ヶ年とする賃貸借契約がなされ（何れも同日岡山市農業委員会の許可が得られ）ている。
右各賃借権は前記各抵当権設定登記後に設定された短期賃借権として抵当権者に対抗できるものであったが、その後になされた前記各競売開始決定により前記土地に対し差押の効力が生じ、右土地の所有者である前記訴外人等は同土地に対する処分権能を失い、その結果前記賃貸借の更新は不能となり、右各賃貸借契約はその期間満了の日である昭和四二年一一月六日の経過と共に終了し、右賃借権は消滅した。
しかるに、被告等は契約更新の有効なことを主張して右各賃借権の消滅を争い、そのため原告は右抵当権の実行、換価に当って支障を来し（現に、訴外某等の岡山県知事に対する競買適格証明書の交付申請も右土地に対する被告等の賃借権が存続するとの理由で却下されている）、適正な担保価値の実現が阻まれることにより損害を蒙る虞れがあるので、被告等との間に、被告等の土地に対する前記賃借権の不存在であることの確認を求める
と述べた。
二、被告訴訟代理人は「原告の請求を棄却する。訴訟費用は原告の負担とする。」旨の判決を求め、答弁として
別紙目録記載土地に対する被告等の賃借権の消滅及び抵当権の実行に当り原告が損害を蒙る旨の主張を争うほか、原告主張事実をすべて認め、農地に対する短期賃借権の更新は競売開始決定により妨げられないと述べた。
理由
原告主張の事実関係は当事者間に争いがない。
そこで先ず、農地に対する抵当権設定登記後に設定された短期賃借権が右土地に対する競売開始決定のなされた後期間満了に至った場合、契約の更新（含む法定更新）が可能であるか、賃借権者は右更新による賃借権の存続をもって抵当権者に対抗し得るかの問題について検討すると、民法第三九五条によって抵当権に対抗し得る短期賃借権が農地について存在する場合賃貸借契約の当事者間の合意による契約の更新は有効であり、更に期間満了に当り土地所有者よりする農地法所定の要件を具えた更新拒絶の意思表示のなされない限り、当然賃貸借契約が更新されたものとみなされる（法定更新）こと同法一九条に定められているところであるが、右農地につき競売開始決定がなされるときは同土地に対する差押えの効力が生ずる結果、土地所有者はこれの処分権を喪失し、以後は土地所有者において右土地に対する賃貸借契約を更新することは不可能となるところ、前記農地法の定める契約更新の擬制（法定更新）についても、競売開始決定の後はその効力を生じない（抵当権者に対抗し得ない）ものと解すべきである。蓋し、そうでないとすれば、目的物の価値権（抵当権）と利用権（賃借権）の調和を図って抵当権者の受忍の限度を定める民法第三九五条の短期賃貸借の制度の趣旨を没却し、その限度を超えて抵当権を不当に侵害する結果となるからである。
右のとおりで、被告等は前記各賃借権の更新をもって抵当権者たる原告に対抗し得ない結果、原告に対する関係では前記賃貸期間満了の日である昭和四二年一一月六日の経過と共に右賃借権は消滅したことになる。
しかるところ、被告等は右賃借権の存続を主張して争い、また、本件土地は農地であることから右賃借権の存否が確定されない場合には競買申出人の競買適格の有無が問題とされる余地があり（現に岡山県知事に対する訴外某の競買適格証明書の交付申請が本件農地が小作地であるとの理由で拒まれていることが弁論の全趣旨から明らかである）、かくては右土地の換価に当って適正な交換価値の実現が阻害される事態も予想され得、原告がこれによって損害を蒙る虞れがあることが肯認されるところで、このような事情のもとにおいては、抵当権者である原告が賃借権者である被告等を相手として前記土地に対する被告等の賃借権の不存在であることの確認を求める利益が存在するというべきである。
右によれば、原告の被告等に対する本訴請求は正当であるから認容し、民事訴訟法第八九条を適用して主文のとおり判決する。
（裁判官 金田智行）
〈以下省略〉